Doanh nghiệp thuê nhà kho, xưởng hoặc mặt bằng của cá nhân là tình huống rất phổ biến.
Nhưng kế toán thường gặp câu hỏi:
CÁ NHÂN KHÔNG CÓ CÔNG TY THÌ LẤY HÓA ĐƠN Ở ĐÂU?
AI KÊ KHAI THUẾ?
TIỀN THUÊ KHO CÓ ĐƯỢC TÍNH CHI PHÍ TNDN KHÔNG?
Từ năm 2026, doanh nghiệp cần cập nhật quy định mới để tránh xử lý theo cách của các năm trước.
1️⃣ CÁ NHÂN CHO THUÊ KHO CÓ PHÁT SINH HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN
Kho, nhà xưởng, mặt bằng thuộc bất động sản.
Khi cá nhân cho doanh nghiệp thuê, cần xác định:
CHỦ SỞ HỮU/NGƯỜI CÓ QUYỀN CHO THUÊ
→ THỜI HẠN THUÊ
→ GIÁ THUÊ
→ DOANH THU CHO THUÊ TRONG NĂM
→ AI CÓ TRÁCH NHIỆM KHAI, NỘP THUẾ.
📌 Không nên chỉ ký một giấy nhận tiền hàng tháng rồi kế toán đưa thẳng vào chi phí.
2️⃣ TỪ 2026, CẦN ĐẶC BIỆT NHỚ MỐC 500 TRIỆU ĐỒNG
Theo chính sách thuế năm 2026, đối với cá nhân cho thuê bất động sản, nghĩa vụ thuế được xác định theo quy định mới.
Với thuế TNCN, phần doanh thu cho thuê bất động sản vượt trên 500 triệu đồng/năm là căn cứ để xác định thuế TNCN theo quy định; mức thuế suất áp dụng đối với phần doanh thu này là 5%.
Thuế GTGT cũng cần xác định theo quy định về doanh thu và phương pháp tính thuế áp dụng đối với cá nhân kinh doanh.
👉 Vì vậy kế toán không nên lấy cách tính thuế cho thuê tài sản của các năm trước áp dụng máy móc cho năm 2026.
3️⃣ AI LÀ NGƯỜI KHAI VÀ NỘP THUẾ?
Thông thường, cá nhân cho thuê bất động sản thực hiện nghĩa vụ khai thuế.
Tuy nhiên, nếu hợp đồng quy định:
DOANH NGHIỆP THUÊ KHO KHAI THAY – NỘP THAY THUẾ CHO CÁ NHÂN
thì doanh nghiệp có thể thực hiện khai thay, nộp thay theo quy định.
📌 Vì vậy ngay trong hợp đồng nên ghi rõ:
GIÁ THUÊ ĐÃ BAO GỒM HAY CHƯA BAO GỒM THUẾ
và
BÊN NÀO CÓ TRÁCH NHIỆM KHAI THAY – NỘP THAY.
Đừng để đến cuối năm kế toán mới phát hiện hợp đồng không quy định rõ trách nhiệm thuế.
4️⃣ HỒ SƠ KHAI THUẾ CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN ĐÃ CÓ MẪU MỚI
Theo hướng dẫn năm 2026, hồ sơ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản sử dụng:
MẪU 01/BĐS – TỜ KHAI THUẾ ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN
và
MẪU 01/BK-BĐS – BẢNG KÊ CHI TIẾT BẤT ĐỘNG SẢN.
👉 Nếu hợp đồng quy định doanh nghiệp khai thay, nộp thay thì kế toán cần thực hiện đúng hồ sơ theo quy định hiện hành.
5️⃣ THUÊ KHO CỦA CÁ NHÂN CÓ NHẤT THIẾT PHẢI CÓ HÓA ĐƠN?
Đây là vấn đề cần xem xét theo trường hợp cụ thể và chế độ hóa đơn áp dụng đối với cá nhân cho thuê.
Từ năm 2026, hộ/cá nhân kinh doanh có doanh thu tính thuế GTGT hằng năm từ 1 tỷ đồng trở lên thuộc trường hợp phải áp dụng hóa đơn điện tử theo quy định.
Do đó không nên sử dụng một kết luận chung:
“THUÊ CỦA CÁ NHÂN THÌ KHÔNG CẦN HÓA ĐƠN.”
Cũng không nên hiểu:
“CỨ THUÊ CỦA CÁ NHÂN LÀ DOANH NGHIỆP TỰ LẬP HÓA ĐƠN.”
📌 Kế toán phải xác định đúng tình trạng của cá nhân cho thuê và quy định hóa đơn tương ứng.
6️⃣ MUỐN BẢO VỆ CHI PHÍ THUÊ KHO – HỒ SƠ NÊN CÓ GÌ?
Doanh nghiệp nên chuẩn bị tối thiểu theo tình huống:
① HỢP ĐỒNG THUÊ KHO/NHÀ XƯỞNG
② HỒ SƠ XÁC ĐỊNH NGƯỜI CHO THUÊ CÓ QUYỀN CHO THUÊ
③ BIÊN BẢN BÀN GIAO KHO
④ CHỨNG TỪ THANH TOÁN TIỀN THUÊ
⑤ HỒ SƠ KHAI THUẾ, NỘP THUẾ NẾU THUỘC TRƯỜNG HỢP PHÁT SINH
⑥ HÓA ĐƠN/CHỨNG TỪ THEO CHẾ ĐỘ ÁP DỤNG
⑦ HỒ SƠ KHAI THAY – NỘP THAY NẾU DOANH NGHIỆP THỰC HIỆN THAY CÁ NHÂN.
Ngoài ra nên lưu các tài liệu chứng minh kho thực tế được sử dụng phục vụ hoạt động kinh doanh.
7️⃣ TIỀN THUÊ KHO CÓ ĐƯỢC TÍNH VÀO CHI PHÍ TNDN?
Không phải vì người cho thuê là cá nhân mà tiền thuê kho tự động bị loại.
Điều quan trọng là doanh nghiệp phải chứng minh:
KHO CÓ THỰC TẾ ĐƯỢC THUÊ
→ PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG SẢN XUẤT KINH DOANH
→ HỢP ĐỒNG VÀ CHỨNG TỪ PHÙ HỢP
→ THỰC TẾ CÓ THANH TOÁN
→ THỰC HIỆN NGHĨA VỤ THUẾ/HÓA ĐƠN THEO TRƯỜNG HỢP ÁP DỤNG.
⚠️ Rủi ro thường xuất hiện khi doanh nghiệp hạch toán hàng trăm triệu tiền thuê nhưng không chứng minh được kho ở đâu, ai sở hữu, sử dụng vào việc gì và tiền thực tế trả cho ai.
8️⃣ HỢP ĐỒNG NÊN GHI RÕ 5 NỘI DUNG
Kế toán nên kiểm tra hợp đồng có ít nhất:
ĐỊA CHỈ VÀ DIỆN TÍCH KHO
THỜI HẠN THUÊ
GIÁ VÀ KỲ THANH TOÁN
GIÁ THUÊ ĐÃ/CHƯA BAO GỒM NGHĨA VỤ THUẾ
BÊN NÀO KHAI – NỘP THUẾ.
Nếu doanh nghiệp trả thêm:
TIỀN ĐIỆN → NƯỚC → BẢO VỆ → QUẢN LÝ → SỬA CHỮA
thì cũng nên quy định rõ trách nhiệm từng bên ngay trong hợp đồng hoặc phụ lục.
🚨 3 LỖI KẾ TOÁN NÊN TRÁNH
LỖI 1: Thuê kho của cá nhân nhưng chỉ có giấy nhận tiền.
LỖI 2: Hợp đồng ghi doanh nghiệp nộp thuế thay nhưng kế toán không thực hiện.
LỖI 3: Áp dụng quy định thuế, ngưỡng doanh thu và hồ sơ của năm cũ cho hợp đồng năm 2026.
✅ ĐIỂM CẦN NHỚ
Khi thuê kho của cá nhân, kế toán nên xử lý theo chuỗi:
KIỂM TRA NGƯỜI CHO THUÊ
→ KÝ HỢP ĐỒNG
→ XÁC ĐỊNH DOANH THU CHO THUÊ
→ XÁC ĐỊNH NGHĨA VỤ GTGT – TNCN
→ XÁC ĐỊNH AI KHAI/NỘP THUẾ
→ KIỂM TRA HÓA ĐƠN
→ THANH TOÁN
→ HOÀN THIỆN HỒ SƠ KẾ TOÁN.
📌 Đặc biệt từ năm 2026, đừng tiếp tục xử lý hồ sơ thuê kho cá nhân theo thói quen của những năm trước mà không kiểm tra lại quy định mới.
Một hợp đồng thuê kho rõ ràng ngay từ đầu sẽ giúp doanh nghiệp dễ xử lý thuế – hóa đơn – kế toán – chi phí được trừ hơn rất nhiều khi quyết toán.
🏠 DỊCH VỤ KÊ KHAI THUẾ BẢO MINH CHÂU
📍 139/4 Tân Sơn Nhì, Phường Tân Sơn Nhì, TP.HCM
☎️ Hotline: 0901.855.929
🌐 bmcdoanhnghiep.vn
#BaoMinhChau #ThueKho #ChoThueBatDongSan #ThueTNCN #ThueGTGT #HoaDonDienTu #ChiPhiDuocTru #KeToanDoanhNghiep #QuyetToanThue
đánh giá (0 đánh giá)
